Ипотеките през 2014 година

В България все повече хора и фирми не могат да обслужват ипотеките си. Какви са очакванията за развитие на ситуацията? Общото мнение е, че тенденцията ще продължи, предвид несигурната политическа и икономическа конюнктура, показва анализ на брокери.
В България масовата практика е клиентът да поема всички рискове, когато вземе кредит, така че банката винаги да бъде на печалба. Клиентът се предполага да е предвидил, че може да остане без доходи, че цената на ипотекираният имот ще спадне и може да му бъде поискано допълнително обезпечение под страх от предварителна изискуемост на кредита, да прогнозира как банката ще пожелае да му промени лихвата и евентуално как ще се движат валутните курсове в следващите 20-30 години. На практика банките калкулират разходите си, свързани с необслужвани кредити, и с тях „облагат” изрядните си клиенти. Това, макар и разрешено в България, е в противоречие с Европейското законодателство. Прилагането на неравноправни клаузи и най-вече възможността лихвите да се променят произволно и напълно субективно в договорите, ще мотивира все повече клиенти да търсят правата си в съда и дори да спрат да обслужват кредитите си не защото не могат, а защото не желаят. От друга страна хората, които имат нужда от кредит, ще се въздържат от услугите на банките, и ако нямат достатъчно средства – ще се откажат от покупка.
Това ще задълбочи стагнацията в пазара на недвижими имоти, а в по-късен момент стагнацията ще се пренесе на кредитния пазар и ще принуждава все повече банки да се превръщат в агенции за недвижими имоти.
Обратно - евентуална промяна в банковите регулации, свързана със забрана на неравноправните клаузи, би довела до пазарни, предсказуеми и следователно ниски лихви, каквито са в повечето нормални държави.
Това ще намали и лихвите по депозитите и като цяло ще промени и тренда в цените на имотите. На пазара ще излязат от една страна лица, които желаят да купуват, но доходът им не е достатъчен при настоящите високи лихви и банкови такси. От друга страна и лицата, които разполагат с пари, но при сегашните лихви и низходящ тренд на цените им е по-изгодно да ги държат на депозит, ще бъдат мотивирани да инвестират в имоти.
Големият психологически шок от това беше в началото на 2009 г. С времето хората (изтеглили кредити, които се затрудняват да обслужват) приеха този факт, мнозинството – физически лица и фирми, успяха да се „прегрупират“ и да се справят със ситуацията, включително и като изгубиха активи, но продължавайки напред. Като изключим някои трагични в личен план случаи, смятаме че това имаше положителен и оздравяващ ефект за икономическата култура на българина.
Не забелязваме ръст при имотите продавани на търг от ЧСИ, има такива имоти, но броят им не е голям, очакванията ни са че тази тенденция ще продължи без промяна. Когато се говори за лоши кредити е добре от статистиките да бъдат отделени кредитите, които изначално са взети с идеята да не се обслужват, за да може статистиката по-точно да отразява действителната ситуация. В София специално сериозно търсещите купувачи, а не тези, които купуват със спекулативна цел, категорично отказват сделки на имоти през ЧСИ. Причините са две: 1. Плащането по тези сделки се изисква да бъде налично, но едва от скоро има няколко банки, които започват да финансират предварително ипотекиран имот. 2. По нашето законодателство купувачът, закупил имот чрез ЧСИ, след това рискува да не може да влезе във владение още месеци, а понякога и години, докато извади бившия собственик на имота. И всичко това е свързано понякога със съдебни процедури, допълнителни разходи, нерви и психологически стрес.
Практика беше и все още е банките да продават такива вземания, обезпечени с ипотека на трети лица, като в случая не се изисква съгласието на ипотекарните длъжници. За пример член на „Сдружение брокери на имоти” посочва следния реален случай: ипотечен кредит от 150 000 лева, обезпечен с ипотека върху 2 имота е продаден на трето лице за 15 000 лева. Банката отчислява вземането си, а новият кредитор събира парите от ипотекарните длъжници, продава имотите, а длъжникът освен че остава без жилище, продължава да дължи. От „Сдружение брокери на имоти” предполагат, че тази практика ще бъде преодоляна след решението на Европейския съд от 14 март 2013, с което се забранява на банките да продават имотите на своите длъжници, когато решат.