Инфлацията намалява БГ спестявания с 40%

Българските инвеститори са изправени пред решаващ момент. Скорошен анализ
на Freedom24 показва, че докато цените на недвижимите имоти продължават да
нарастват с бързи темпове, глобалните капиталови пазари осигуряват значително
по-висока реална доходност – при по-ниски разходи и по-голяма ликвидност.

Според данни на Националния статистически институт (НСИ) кумулативната
инфлация за периода август 2020 – август 2025 г. надхвърля 40%, което
означава, че покупателната способност на 100 000 лв., спестени през 2020 г., днес
е равна на едва 60 000 лв. Сравнението между пазара на имоти и глобалните
акции вече не е само въпрос на доходност, а и на защита на капитала от
обезценяване.

Недвижими имоти: растеж, но с висока цена
Пазарът на жилища в България се разширява бързо през последните пет години.
Националният индекс на цените на жилищата (BIS/FRED) се е повишил от 128.1
през първото тримесечие на 2020 г. до 224.5 през първото тримесечие на 2025
г., което представлява увеличение от около 75%, или средногодишна доходност от
11.9% (CAGR).

В София средната цена на квадратен метър достига 1 800–2 200 евро, като в
някои квартали ръстът е до 16% на годишна база. Въпреки това брутната
доходност от наем е около 4.2–4.5%, но след данъци и разходи реалната нетна
доходност пада до 2.5–3.5%. Транзакционните разходи – между 5% и 10% от
стойността на сделката – и ниската ликвидност допълнително намаляват
ефективността на инвестициите в имоти.

Глобалните пазари: по-висока доходност и ликвидност
За същия период глобалните фондови пазари превъзхождат доходността на
българските имоти с голяма разлика. MSCI World Index (total return) нараства с
около 170%, а S&P 500 (total return) – с приблизително 208%.

Инвеститор, вложил 100 000 евро в началото на 2020 г., днес би имал:

– 175 000 евро, ако е инвестирал в български недвижим имот;
– 270 000 евро при инвестиция в MSCI World индекс;
– 308 000 евро при инвестиция в S&P 500 индекс.

При инфлация над 40% през последните пет години само инвестиции с
двуцифрена годишна доходност успяват да запазят или увеличат реалната
стойност на капитала.

2025: инфлацията продължава, но ETF-ите водят
Според анализа на Freedom24, инфлацията в България достига 4.2% през
първите осем месеца на 2025 г. За същия период глобални пазарни индекси като
iShares MSCI World ETF и S&P 500 ETF носят доходност между 10% и 11%, което
означава 6–7% реален прираст след корекция за инфлация.

Моделното клиентско портфолио на Freedom24, съставено от десетте най-
популярни акции и ETF-и сред българските инвеститори, постига доходност от
+43.5% за същия период, надминавайки както местните, така и глобалните
индекси.

Тези резултати подчертават нарастващата разлика между пасивния капитал и
капитала, който участва на пазарите, и показват как дори умерената експозиция
към глобални пазари може да защити покупателната способност на
инвеститорите.

Балансирани портфейли: стабилен растеж при умерен риск
Анализът на Freedom24 показва, че балансирано портфолио от 60% глобални
ETF-и и 40% облигации или депозити постига около 5% реален растеж през
2025 г. при умерен риск. Краткосрочните колебания – включително спадът на
технологичните акции през март и април след промени в митата – са
компенсирани напълно в рамките на два месеца.

Това потвърждава ефективността на дългосрочната стратегия, основана на
диверсификация и съчетание между глобална експозиция и запазване на
капитала.

Заключение: имотът дава сигурност, пазарите – растеж
Недвижимите имоти остават реален и емоционално сигурен актив за българските
домакинства. Въпреки това ограничената ликвидност и ниската нетна доходност ги
правят по-малко ефективни при висока инфлация.

Глобалните ETF-и, от друга страна, предлагат диверсификация, прозрачност и
достъп до хиляди компании по света – осигурявайки ликвидност и по-силен
реален растеж на капитала. Най-ефективният подход според анализа на
Freedom24 е балансираната стратегия – имоти за стабилност и ETF-и за растеж и
защита от инфлация.

С наближаването на присъединяването на България към Еврозоната през
2026 г., темите за международна диверсификация и финансова грамотност стават
все по-важни за запазване и увеличаване на личното богатство.