Инвестиционните имотни сделки ще намалеят

Покупките на жилищни имоти с цел препродажба на по-висока цена ще спаднат драстично през 2026 година. Ако до момента печалбата от подобен тип сделка беше почти сигурен резултат, то несигурността по отношение на ценовите нива в следващите месеци, както и нагласите на потребителите, ще накара спекулативните участници да забавят значително темпото. Това се посочва в анализа на АДРЕС Недвижими имоти за ефектите от 2025 година и основните тенденции, които ще маркират 2026 година.

„Инвестиционните сделки са онзи сегмент от пазара, който през тази година вероятно ще претърпи най-драстични изменения. Техният дял ще падне наполовина – от 25% средно за 2025 г. той ще стане 10-15% в предстоящите месеци. Тенденцията ще важи както за хората, купуващи на зелено с цел излизане от инвестицията след Акт 16, така и за онези, които действат на вторичния пазар, разчитайки на естествения ръст на цените“, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС.

По думите ѝ, пазарът през 2026 г. ще бъде движен основно от сделките за лично ползване, които ще надминат 70% от всички. Наличието на евтин паричен ресурс, ведно с житейската нужда от жилище, ще бъдат главен катализатор на покупките през следващите месеци. По тази причина, също над 70% ще достигне делът на сделките, реализирани с банков кредит.

Достъпността на банковото кредитиране се очаква да се задържи на относително стабилни нива, макар че второто полугодие на 2025 г. и началото на 2026 г. дават индикации за леко затягане на финансирането.

„Ще купя, ако ми дадат кредит“ е нагласата, която ще води потребителите през годината. Този процес ще се движи успоредно с все по-голямата зависимост от банково финансиране, на което ще станем свидетели през следващите месеци. Ако в началото на 2025 г. съотношението на спестяванията спрямо кредитите бе 2:1, то в началото на 2026 г. вече е 1,8:1“, посочва Тенекеджиева.

Активност

През изминалите 12 месеца доходите са изпреварвали инфлацията почти 3 пъти. Ако първият показател е нараснал с цели 12% за периода, то инфлацията се е покачила с 4.4%. Това е и една от предпоставките за активния пазар през изминалата година.

„Изминалата 2025 година бе разнородна по отношение на активността. Ако началото бе изключително динамично, то към края отчетохме лек спад в активността, поне по отношение на запитванията. В края на годината обаче цифрите отново са положителни. Големите градове – София, Пловдив, Варна и Бургас, регистрират ръст от 11% в общия обем сделки. Общо за България покачването е 6%, а в основните градове, в които АДРЕС работи, ръстът е 9%“, посочва Тенекеджиева.

Според нея, активността на пазара ще бъде и в пряка зависимост от пазара на труда. Макар в края на годината повече от половината от компаниите с дейност у нас да не планираха съкращения /62%/, предизвикателствата пред заетостта, свързани с растящите разходи за труд, трудното намиране на квалифицирана работна ръка и регулаторните тежести, вероятно ще се усетят и у нас. Подобна тенденция би дала и пряко отражение върху пазара на имоти, посочват от АДРЕС.

Новите инвестиционни възможности

Купувачите с инвестиционни намерения през 2026 година по всяка вероятност ще се насочат към покупката на гаражи. Данните сочат, че България е трета по ръст на продажбите на нови автомобили в Европейския съюз през 2025 г. Ръстът на новорегистрираните автомобили е около 15% на годишна база.

Това прави покупката на гараж разумна и ликвидна инвестиция, коментират от АДРЕС. Освен високото търсене на този продукт, той не е свързан с допълнителни разходи, както жилищнияимот. По-ниската абсолютна стойност на гаражите и паркоместата прави тази стъпка по-достъпна за по-голям брой потребители.

Средните ценови нива на гаражите в София варират между 20 000 и 50 000 евро в зависимост от големината и локацията. Между 15 000 и 40 000 евро пък варират гаражите в останалите големи градове – Пловдив, Варна и Бургас.

Цени

С около 15-20% бе ръстът на цените в четирите големи града на страната. Двустайните и тристайните апартаменти се покачиха с по-съществен дял поради по-голямата си ликвидност на инвестиционния пазар и по-добрата си функционалност.

„Въпреки немалкото въпросителни на пазара, големият въпрос дали цените на жилищата ще паднат през 2026 г. има почти сигурен отговор и той е „не“.  Нивата биха претърпели спад, ако масово се появят продавачи с нужда от пари. Към момента се очаква хората, разделящи се с имот без да реализират печалба, да са не повече от 8%. При това тези потребители няма да бъдат склонни на сериозни компромиси спрямо пазарната цена на имота. Към момента за спад на цените в краткосрочен и средносрочен план не можем да говорим. Нивата към момента продължават да растат, както всички продукти на пазара, вероятно това ще продължи. Очаквам задържане при по-компромисните имоти и в отделни населени места“, посочва Тенекеджиева.

По данни на АДРЕС, към края на годината делът на сделките с отстъпка е нараснал до над 45%.  За сметка на това обаче обемът им е символичен – между 2% и 8%. Около 8 огледа са били необходими за покупка през периода, реализирани средно за около 2 месеца. Профилът на клиента остава на все по-малка възраст – около 40 години, като в столицата купувачите са дори по-млади.

Профил на имота

Около 36% от продадените през 2025 година жилища са с южно изложение, посочват от АДРЕС. Над 50% от клиентите пък посочват, че такова изложение е сред приоритетите им при избора на имот. Сред останалите ключови фактори при избора на имот, освен локацията и обграждащата среда, както и съотношението цена:качество, са транспортните връзки и достъпността, околната инфраструктура, зеленината в района, както и социалната среда на съответния квартал.

Първият компромис, на който клиентите са склонни, е квадратурата. Причината е, че привикването към няколко квадратни метра по-малко е житейски най-непредизвикателно, ведно с факта, че доброто разпределение и правилна функционалност може лесно да компенсира по-малката квадратура.

Панелните апартаменти продължават да стоят във фокуса на клиентите, коментират още от компанията.

Панелните жилища не само не излизат от сферата на интерес на клиентите, дори напротив – около 10% от търсенето е насочено именно към такива жилища. Предлагането обаче е изключително ниско, за да удовлетвори интереса – едва 1%. Ако то се покачи на 3%, интересът ще скочи на 20%. От съществено значение е, че 30% от панелните жилища успяват да се продадат само с 1 оглед.

„Абсолютната стойност на едно 3-стайно панелно жилище в Люлин 2 е равна на тази на 2-стайно такова в Стрелбище. Не са малко клиентите, които имат реална нужда от повече помещения и избират панелния апартамент. За част от тях това дори не е компромис, а желан избор – дали поради близост на роднини или по-добра транспортна обезпеченост“, коментира Тенекеджиева.

Наеми

Пазарът на наеми през 2025 година не търпи съществени изменения – нито по отношение на активността, нито по отношение на ценовите нива. Средните цени на 1-стайните жилища са около 480 евро, на 2-стайните варират между 600 и 700 евро, а при 3-стайните цената е около 800 до 1000 евро. С оглед на растящата зависимост от кредити и несигурността, която се очаква на пазара на труда, е възможно през 2026 година този пазар да стане по-активен.

„Въпреки евтините кредити на този етап е възможно някои клиенти да отложат покупката на имот и да се насочат към наемния пазар. Това, от една страна, може да окаже натиск върху ценовите нива във възходяща посока. От друга страна, тенденцията може да даде възможност на купилите с цел инвестиция да отдадат имота си по-лесно и на по-добра цена, вместо да го продават“, пояснява Гергана Тенекеджиева.