Ниски лихви превръщат имотите в инвестиция

Увеличава се търсенето на имоти с цел инвестиция, заради ниските нива на лихвите по депозитите и заради притеснението на хората покрай ситуацията с КТБ. Това коментира за БТА кредитният консултант Тихомир Тошев, председател на Асоциацията на кредитните консултанти. Имахме активно начало на годината и активно лято на пазара на ипотечни кредити. След приемането на промените в Закона за потребителския кредит в средата на годината вече е ясно, че цената на кредитите не е намаляла, въпреки административното отпадане на някои такси. С промените в закона отпаднаха таксата за усвояване на кредит и таксата за годишно обслужване на кредит. Не може обаче нормативно да се променя цената на дадена услуга, така че забраняването на тези такси у нас не доведе до намаляване на цената на кредита, а просто в част от офертите на банките тези такси смениха името си или влязоха в лихвата. С промените отпадна и таксата за предсрочно погасяване на кредит, което бе дългоочаквано от потребителите. Заради спецификата на закона това важи за суми до 75 000 евро, а за кредити над този размер таксата за предсрочно погасяване остава, обясни Тошев. За всички останали кредити - и по нови, и по стари договори, таксата за предсрочно погасяване отпадна, отбеляза експертът. С премахването на таксите за усвояване на кредита и за годишно обслужване виждаме оферти от финансови институции, които имат изключително малка финансова тежест в началото на заема - при неговото одобрение и отпускане се взема такса максимум до 100 лв., но пък за сметка на това лихвата е малко по-висока. Други банки пък са избрали варианта да увеличат таксата за разглеждане на документи и одобрение на кредит и тя може да се движи в рамките от 0,5% до 1% от размера на кредита, но затова пък лихвата по кредита след това е малко по-ниска, отколкото при заемите с първоначално малки такси. Според него това дава голямо разнообразие от видове оферти.

Промените в закона за потребителския кредит бяха направени с идея да облекчат кредитополучателите при избора на кредит, но в момента това не е точно така, защото има доста по-голямо разнообразие от ипотечни продукти и изборът на най-добро предложение е дори по-труден, отколкото преди, коментира Тихомир Тошев. След промените в закона се появиха и така наречените ипотечни кредити с ограничена отговорност - при тях, ако клиентът изпадне в невъзможност да обслужва кредита си, то той отговаря само до размера на обезпечението - ипотекираният имот ще бъде продаден от банката и с това ще приключи задължението на клиента към нея. Този вид продукти са изключително разнообразни - имаме ипотечни кредити с ограничена отговорност, при които цената е същата като стандартните ипотечни кредити, но финансирането покрива максимум 40% до 50% от стойността на имота. Има и предложения, в които финансирането е до 70% от стойността на имота, но лихвата е с между 2 и 3 процентни пункта по-висока от стандартните ипотечни кредити и се движи между 8,5% и 10%.
Като цяло ГПР по ипотечните кредити остава непроменен след поправките в закона, а колкото до лихвените нива по ипотечните кредити те в момента се движат между 6,25% и 7% в евро и в лева, обобщи председателят на Асоциацията на кредитните консултанти. С промените в закона бе прието всички лихви по кредити да се формират от ЮРИБОР, ЛИБОР или СОФИБОР плюс надбавка или от пазарни индекси, определени от БНБ. Идеята на законодателя бе по този начин да има повече прозрачност, но аз не смятам, че това улеснява клиентите, защото надали някой ще проверява всеки ден как се движат тези лихви, коментира промяната Тошев.
Заради отпадането на таксата за предсрочно погасяване почти са изчезнали като предлагане на пазара кредитите с фиксирана лихва. Идеята на кредитите с фиксиран лихвен процент бе, че в началото на изплащане на кредита се фиксира по-ниска лихва, а в следващ период тя достига средните пазарни нива. Сега обаче, след като човек може да рефинансира кредита без никаква наказателна лихва, това прави неизгодно предлагането на такъв продукт, каза експертът. В момента най-често, когато има фиксирана лихва, тя е само за първата година и е близка по размер до лихвата, която се плаща и след това. Разликата между лихвата за фиксирания период и за останалия период се движи между 0,25% и 0,75%. При други продукти се предлагат фиксирани лихви за по-дълъг период, но на близки до пазарните нива - от около 6,25% и не мисля, че има особен интерес към тези продукти, тъй като се очаква, че в бъдеще лихвите би трябвало леко да вървят надолу, за да доближават средноевропейските нива.

Според данните на кредитните консултанти в последните месеци има съществено раздвижване на пазара на имоти. В последните няколко месеца виждаме ръст на сделките за покупка на недвижими имоти, каза Тошев. Това по думите му все още не прави пазара "пазар на продавача", все още купувачите са по-малко и има доста оферти за предлагане на жилища. Това съотношение обаче започва да се променя и най-вероятно от следващата година ще видим по-осезаем ръст на цените на недвижимите имоти. Като причини за това явление той посочи изчерпване на най-търсените на пазара имоти - двустайните апартаменти с добри локации в големите градове, както и сериозният спад на лихвите по депозитите.
Голяма част от хората са притеснени заради ситуацията около КТБ, теглят пари от банките и купуват имоти, защото са решили, че имотът е по-сигурна инвестиция, която в момента би могла да им носи и по-висока доходност, отколкото ако държат парите си в банка. Освен че добър имот с хубава локация, отдаден под наем, би могъл да носи добър месечен приход на собственика си, дългосрочно се очаква покачване на цените на имотите, така че инвестицията в жилище ще увеличава своята стойност, смята той. Така на пазара на жилищни имоти отново имаме покупки с инвестиционна цел - нещо, което бе изчезнало в последните години. Фактор за раздвижване на търсенето на жилища и то най-вече при новото строителство, е и това, че след строителния бум сега са много по-малко новостроящите се жилищни сгради. Започва да се усеща недостатъчност на предлагането на имоти в новопостроени сгради, затова и статистиките на агенциите за недвижими имоти показват в някои райони на страната повишаване на цените на имотите ново строителство. Основно се търсят двустайните апартаменти в големите градове с добра локация, с добро качество на строителството и с добри комуникации. В София виждаме и увеличение на търсенето на тристайни апартаменти, а в по-малките градове и останалите областни центрове тристайните апартаменти водят в списъка на най-предпочитани за покупка жилища, коментира кредитният консултант.