Имотният пазар в България 2000-2010

Полина Стойкова, Оперативен директор на BULGARIAN PROPERTIES
С приключването на първото десетилетие от новия век, което постави и началото на съществуването на съвременен имотен пазар в България, BULGARIAN PROPERTIES систематизира наличните данни за имотите в България през последните десет години. За база на настоящото изследване са ползвани данни на НСИ като най-изчерпателна съществуваща статистика за цените на имотите. Тази информация касае само жилищните имоти – апартаменти в областните градове на страната и макар да не включва ваканционни имоти, селски къщи, земя и търговски имоти, е достатъчно обхватна, за да покаже основните пазарни тенденции и насоки за развитие на пазара. Данните за жилищния фонд и за издадените разрешителни за строеж също са от НСИ, а данните за обемите от продажби са от Агенцията по вписванията. Всички изчисления, преобразуване на данни и графики са направени от отдел «Пазарни анализи и прогнози» на BULGARIAN PROPERTIES.
Основни акценти от анализа:
• Натрупан номинален ръст на средните цени на апартаментите в областните градове за последните 10 години – 201.66%; за София и Варна ръстовете са 171.13% и 237.53% съответно;
• Натрупан номинален спад на цените от пиковите им стойности през 3-то тримесечие на 2008 г. до последно тримесечие на 2010 г. – 33.31% средно за страната; за София – 36.6%;
• Натрупан реален ръст (след отчитане на инфлация) на цените на апартаментите в областните градове за последните 10 години + 68.76%; за София и Варна ръстовете са 51.68% и 88.83% съответно;
• Натрупан реален спад (след отчитане на инфлация) от пиковите стойности през 3-то тримесечие на 2008 до последно тримесечие на 2010 г. – 36.6%; за София – 39.7%;
• Средногодишно нарастване на цените на апартаментите в страната за изминалите 10 години +11.65%; за София и Варна +10.48% и +12.95% съответно;
• Спад на обемите на продажби на имоти в областните с 45% от пика им през 2007 г.;
• Спад в издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради от пика им през 2007 г. с 56%.
• 3.94% ръст в броя на жилищата в градовете за периода 2004 – 2009 г.; в гр. София ръстът е 2.59%, в гр. Варна е 7.72%.

I. Средни цени и ръст на цените на апартаментите през годините
- номинален ръст
За периода 2000-2008 г. цените на апартаментите непрекъснато нарастваха, като пикът беше достигнат през 3-тото тримесечие на 2008 г., след което последва рязък спад в обемите на сделките, последван от спад в цените на имотите през следващите 2 години. Най-високи цените на апартаментите бяха достигнати в София и Варна, като във Варна спадът беше по-плавен, но към момента цените на кв.м. в двата най-големи града в България са почти еднакви – средната цена на кв.м. за 2010 г. в София (1568.81) е само с 11 лв. по-ниска от тази във Варна – 1579.03 лв. Натрупаният номинален спад в цените на имотите от пиковите им стойности през 3-тото тримесечие на 2008 г. до последното тримесечие на 2010 г. 33.31% средно за страната, като за София този процент е 36.6%.

Средните цени на апартаментите в страната са отбелязали номинален ръст от 201.66% за последните 10 години. Средногодишно нарастване на цените на апартаментите в страната за изминалите 10 години е 11.65%, което показва, че дори и след големия спад в цените от последните 2 години, инвестицията в жилишен имот в дългосрочен план е стабилна инвестиция. Важно е да се определи в кой момент от развитието на цикъла на пазара да се купи имот, колко време да се държи преди продажбата и да бъде ликвиден, а ликвидни са качествените имоти и съответно инвестицията в такива имоти е най-добра.
Лидер по ръст на цените сред най-големите градове в страната е Варна – 237.52%, София е с ръст под средния за страната – 171.13%. Средногодишното нарастване на цените на апартаментите в София и Варна е 10.48% и 12.95% съответно.

С най-голям ръст на цените за последните 10 г. са следните градове:
• Силистра – 330.94%
• Търговище – 310.48%
• Кърджали – 309.28%
Обяснение за огромния ръст в тези градове трябва да се търси в това, че цените на имотите там са с много по-ниска база през 2000 г. – от около 150 лв. на кв.м. и през следващите години те компенсират с по-голямо нарастване, за да догонят общите ценови нива в страната.
- реален ръст на цените
Когато говорим за нарастване на цените следва да отчетем и инфлацията. Затова дефлираме текущите цени на имотите с хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), за да проследим реалното нарастване на цените на имотите. Ето как изглеждат данните след отчитане на инфлацията.
Цените на апартаментите общо за страната са се повишили с 68.76% за периода 2000 – 2010 г. Дори и след спада в цените имаме положително реално нарастване на техните стойности.
Най-голям реален ръст има във Варна – 88.83%, а за София ръстът е 51.68%. Натрупаният реален спад на цените след отчитане на инфлация от пика през 3-тото тримесечие на 2008 г. до последното тримесечие на 2010 г. е 36.6% средно за страната, а за София – 39.7%.
Годишното нарастване на цените на апартаментите в областните градове общо за страната през последните 10 години
От нулев ръст в началото на десетилетието (и дори спад в реално изражение след отчитане на инфлацията) от 2003 г. започва двуцифрен ръст на цените на годишна база, който достига най-висока стойност през 2004 г. – 47.48% номинално и 38.94% след отчитане на инфлацията. През 2005 г. ръстът продължава да бъде значителен, а през 2006 г. се забавя до 14.7% номинално и 6.78% след инфлация. Т.е. през 2006 г. имаме забавяне на растежа на цените на апартаментите (растежът все още е положителен, но е с по-бавни темпове от предходните 2 години). Следват 2007 и 2008 г., в които номиналният ръст на цените се връща до нива от над 20% - 28.91% и 24.95% съответно за 2007 и 2008 г. През 2008 г. инфлацията измерена с ХИПЦ е доста висока (11.95%) и реалният ръст на цените всъщност е само 11.61%. Следват 2 години на спад – с около 22% и 10% номинално за 2009 и 2010 г. съответно. Реалният спад на цените на апартаментите след отчитане на инфлацията за тези 2 години е 23.26% и 12.75% съответно. Т.е. макар и спадът в цените да забави темп през 2010 г., все още растежът на цените се намира в отрицателната част на графиката. Ясно се вижда тенденцията на клонене към 0 и излизане от отрицателен в положителен ръст, който нашата компания прогнозира да започне от края на настоящата 2011 г. при липса на икономически сътресения и позитивно развитие на икономиката.

Най-бързо през 2009 г. на низходящите пазарни тенденции реагираха цените на апартаментите в София, докато цените във Варна и Бургас тогава спаднаха с над 10 процентни пункта по-малко от тези в София. След това обаче през 2010 г. цените в София се стабилизираха и спаднаха на годишна база с 10.11%, а цените във Варна и Бургас – с 13.06% и 18.76% съответно. Това показва, че пазарът на имоти в София е много по-гъвкав и зрял и задава тенденциите, които после следват в другите градове с известно закъснение.
Тримесечен ръст на цените на имотите
Спрямо предходното тримесечие през 2010 г. спадовете вече са в рамките на до 5%, като цените на апартаментите в София дори успяват да отбележат нулева и положителна стойност на нарастване през 2-рото и 3-тото тримесечие на 2010 г. На база сравнение със същото тримесечие на предходната година също виждаме тенденция на отшумяване на спада в цените от третото тримесечие на 2010 г. насам, като цените на апартаментите в София отново показват най-малък спад в сравнение с общите цени за страната и Варна.
II. Обеми продажби на имоти в областните градове
Обемите от продажби са изключително важен индикатор за тенденциите на имотния пазар, който дава ранни сигнали за предстоящо отслабване или засилване на пазара, а от там и на цените на имотите. Най-много продажби са реализирани през 2007 г., след което обемите от продажби през 2008 г. спадат с 5.34% спрямо пика през 2007; през 2009 г. спадът на годишна база е 37.16%, а през 2010 г. спадът в реализираните продажби в областните градове се забавя до -7.15%. Натрупаният спад в обемите на продажбите в областните градове спрямо пика през 2007 г. е 45%. Т.е. от една страна имаме спад на обемите на продажби с 45% от пика им през 2007 г., а от друга – натрупан реален спад на цените на апартаментите в обастните градове от пика им през 2008 г. до 2010 г. 36.6%. Тези данни показват пряката връзка между обемите от продажби и цените на имотите и това, че първо обемите реагират на промяна в пазарните тендеции и чак след това цените. През 2011 г. очакваме обемите да започнат да нарастват, което ще бъде един от първите индикатори за излизане на пазара от кризата.