Имотният пазар, Q1

Полина Стойкова MRICS, Оперативен директор на BULGARIAN PROPERTIES
Годината започна много динамично с увеличен брой сделки за първото тримесечие, което се потвърждава и от данните на Агенцията по вписванията. Особено голяма активизация имаше в периода до средата на февруари, когато купувачите бяха изключително активни и дори имаше недостиг на качествени оферти за продажба. През януари продажбите почти се удвоиха спрямо януари 2012 г. и това постави месеца сред най-силните от началото на кризата, което е нетипично за този период на годината.

От средата на февруари навлязохме в кратък период на изчакване, защото пазарните участници искаха да видят как ще се развият събитията от политическия живот на страната. След средата на март пазарът възвърна своята динамика и успя да навакса получилата се пауза. Понастоящем динамиката е съпоставима с тази от миналата година и имотният пазар се развива според очакванията ни за голямо сходство с тенденциите и цените от 2012 г.
Основната разлика спрямо миналата година е, че освен активността при морските ваканционни имоти, наблюдаваме и подчертана активност от страна на български купувачи в големите градове – особено в София и Пловдив. Това са купувачи, които са отлагали продължително време покупката на своето първо жилище и смятат, че моментът вече е дошъл.

София
Средната цена на продадените през първото тримесечие апартаменти по данни на BULGARIAN PROPERTIES е 719 евро на кв.м. при 735 евро/кв.м. за първото тримесечие на 2012 г. (2.2% спад на годишна база). Нивата са без изменение спрямо 4-тото тримесечие на 2012 г., когато средната цена на продадените апартаменти беше 720 евро на кв.м.
През изминалите 3 месеца апартаменти в София се купуваха средно за 62 300 евро (при 63 500 евро за 2012 г. и 61 500 евро за 2011 г.). Средните цени на закупуваните апартаменти не се променят съществено през изминалите 2 години. Тенденцията на търсене на апартаменти до 50 000 евро, която наблюдаваме и отбелязваме през последните 2 години, също се запазва, като има известна активизация на търсенето на по-големи и просторни апартаменти и от там и на покачване на търсенето на имоти в ценовия диапазон от 70 000 до 100 000 евро.

Пловдив
Следва да се отбележи, че това е един от градовете отличници за първото тримесечие на 2013 г. с ръст в продажбите, регистриран от Агенцията по вписванията, от 28% на годишна база. Средната цена на продадените апартаменти в Пловдив по наши данни е 558 евро на кв.м. През 2012 г. средната цена е била 525 евро на кв.м. Тенденцията и тук е към завръщане на купувачите на пазара.

Ваканционни имоти
Пазарите в двата най-големи курорта - Слънчев бряг и Банско – вече повече от година се движат с доста различна динамика. В района на Слънчев бряг се наблюдава възстановяване на пазара и увеличаване на броя на продажбите, а в Банско и останалите ски курорти интересът и през изминалия зимен сезон продължи да бъде слаб. Това доведе до допълнителен спад на цените на ски имотите и на стопяване на плахите признаци на възстановяване, които започнаха през есента на миналата година.

Основните купувачи на ваканционни имоти и по морето, и в ски курортите, продължават да бъдат руснаци.

Слънчев бряг
Морските ни курорти определено внасят пазарен оптимизъм и в момента са най-активният сегмент от пазара. Слънчев бряг и регионът са местните пазари, за които може да се твърди, че уверено вървят по пътя на възстановяването.
Средната цена на продадените апартаменти в Слънчев бряг за първото тримесечие е 512 евро на кв.м. спрямо 440 евро за същия период на 2012 г. и 505 евро за 4-тото тримесечие на 2012 г. На база на статистиката на нашата компания за сключени сделки, се оказва, че дъното на пазара в Слънчев бряг е било през първото тримесечие на 2012 г., а след това средните цени на база сключени сделки леко се покачват и достигат нивата си от втората половина на 2011 г.

Банско, Боровец и Пампорово
Средната цена на продадените апартаменти в Банско за първото тримесечие на 2013 г. e 382 евро на кв.м., което представлява стойност почти на минимума на офертните цени, т.е. купуват се възможно най-евтините имоти.
В Боровец през първото тримесечие до сделки се стига на средна цена около 600 евро на кв.м., а в Пампорово – 450 евро/кв.м.
Най-общо казано, сезон 2012/2013 приключи с 50 до 100 евро на кв.м. по-ниски цени спрямо предходния зимен сезон (2011/2012).

Селски имоти
Интересна промяна наблюдавахме на пазара на селски имоти – обемът реализирани сделки се запази на нива от последното тримесечие на миналата година. Активността беше доста по-голяма в сравнение с първото тримесечие на 2012 г. Средните цени на закупените селски къщи обаче бяха на много по-ниски нива от тези през миналата година. Тогава средните тримесечни цени на продадените селски къщи се движеха около 17 000 – 20 000 евро и се купуваха къщи в много добро състояние, докато през изминалото първо тримесечие на 2013 г. закупените селски къщи бяха със средна цена 10 580 евро (близо до нивата от 2009 г.).
Най-голям интерес към селски къщи наблюдавахме към района на Стара Загора и Пловдив. Велико Търново също възвърна интереса през последните месеци след известен отлив на интерес през 2012. Евтини къщи до 5 000 евро се купуваха и в районите на Враца, Плевен, Монтана и Видин. Интерес привличат и качествени къщи в селата около Боровец.
Купувачите на евтини селски имоти през първото тримесечие бяха основно от Западна Европа – Великобритания, Германия, Франция. Техният интерес беше насочен основно към районите в Северозападна България. Руските купувачи избираха къщи близо до Стара Загора, Пловдив, Велико Търново и Елхово.

Средни цени на продадените през първото тримесечие селски имоти по региони:

• Област Пловдив – 8 480 евро
• Област Ст. Загора – 8 000 евро
• Област Велико Търново – 15 000 евро
• Област Плевен – 2 500 евро
• Област Ямбол – 10 600 евро
• Област Видин – 7 000 евро

Перспективи за 2013 г.

Очакванията ни за тази година остават непроменени спрямо заложената прогноза в края на миналата година. При градските имоти търсенето ще продължи да бъде доминирано от български купувачи. То ще зависи от възстановяването на икономиката, нивата на безработица, доходите на домакинствата и достъпа до банково кредитиране. На базата на тези фактори не можем да очакваме да настъпи съществено изменение в тенденциите през настоящата година. Цените ще се задържат около нивата от 2012 г.
Интересът от страна на руски купувачи ще се запази и ще продължи да нараства и през 2013 г., което ще внася пазарен оптимизъм. Тази година отново ще бъде година на руските купувачи на имоти в България.