МФ предложи увеличение на имотните данъчни оценки

МФ предложи увеличение на данъчните оценки за имотите. Какво означава това за пазара на имоти?

• Жилище в София, което преди близо 20 години е струвало средно под 1000 евро за кв. м, днес се оферира при нива около 2600 евро. Данъчните оценки обаче не са следвали този ръст.

• Министерството на финансите предлага данъчните оценки да бъдат увеличени общо със 100% спрямо сегашните в рамките на три години.

• Предвидените стъпки са 30% през 2027 г. и по 35% през 2028 и 2029 г.

• По наблюдения на SORENDA Real Estate при голяма част от сделките в София данъчната оценка е между пет и девет пъти по-ниска от реалната пазарна цена.

• Новите оценки няма да се използват при определянето на такса битови отпадъци.

• Според SORENDA Real Estate поетапното осъвременяване е по-разумният вариант от рязко приближаване до пазарните стойности.

За близо две десетилетия цената на жилищата в София се промени до неузнаваемост, но данъчните им оценки останаха в съвсем друга пазарна епоха. В средата на първото десетилетие на века средните цени в столицата все още бяха под 1000 евро за квадратен метър. Днес офертните нива са около 2600 евро, а при голяма част от реалните сделки разликата между пазарната цена и данъчната оценка вече се измерва не в проценти, а в пъти.

Точно тази натрупвана с години дистанция държавата се готви да започне да скъсява от 2027 г. Министерството на финансите представи тази седмица конкретен план за поетапно осъвременяване на данъчните оценки: увеличение с 30% през 2027 г., последвано от по 35% през 2028 и 2029 г. Целта е в рамките на три години оценките да бъдат увеличени общо със 100%.

Предложението е част от представения от Министерството на финансите пакет от данъчни и приходни мерки за 2027 г. Заместник-министърът на финансите Людмила Петкова уточни и един важен детайл за собствениците: актуализираните оценки ще се използват при определянето на данъка върху недвижимите имоти и другите данъци, но няма да бъдат база за определяне на такса битови отпадъци.

Така въпросът вече не е дали данъчните оценки, останали далеч от реалността на имотния пазар, трябва да бъдат осъвременени. По-същественият въпрос е как удвояването им в рамките на три години ще се отрази на собствениците, сделките и пазара и дали избраният поетапен подход ще бъде достатъчен, за да избегне рязък скок в данъчната тежест.

Данъчните оценки все по-трудно отразяват пазара

Причината за промяната е натрупваното през последните близо две десетилетия разминаване между данъчните оценки и реалните пазарни цени.

По наблюдения на SORENDA Real Estate при голяма част от сделките в София данъчната оценка остава между пет и девет пъти по-ниска от реалната цена, на която се сключват сделките.

Колко сериозно се е променил пазарът за този период показва сравнението с цените на жилищата отпреди близо две десетилетия, когато е формирана действащата система. По данни на НСИ през 2006 г. средната цена на жилищата в София е била 1341,79 лв. за кв. м, или около 686 евро. През 2007 г. тя вече достига 1813,17 лв., или приблизително 927 евро за кв. м.

Днес ценовата картина е съвсем различна. Към септември 2026 г. медианните офертни цени на апартаментите в София са около 2600 евро за кв. м.

Историческите данни на НСИ и днешните офертни цени са формирани по различна методология и не позволяват напълно пряко статистическо сравнение, но показват мащаба на промяната. Спрямо средното ниво през 2006 г. сегашните офертни цени са приблизително 3,8 пъти по-високи, а спрямо 2007 г. - около 2,8 пъти.

Именно това натрупване през годините обяснява защо разликата между данъчната оценка и пазарната стойност на много имоти днес е толкова голяма.

„Когато преди близо две десетилетия жилищата в София са се търгували при цени от порядъка на 700-900 евро за квадратен метър, а днес офертните нива са около 2600 евро, е очевидно колко сериозно се е променил пазарът. Въпросът вече не е дали данъчните оценки трябва да бъдат осъвременени, а как това да стане, без да се създаде прекомерна еднократна тежест за собствениците“, коментира Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate. По думите му осъвременяването е логична стъпка, но трябва да бъде внимателно планирано.

Според него рязкото изравняване на данъчните оценки с пазарните стойности би имало шоков ефект както за собствениците, така и за общините. „По-разумният подход е постепенно осъвременяване, което да даде време на всички участници да се адаптират“, смята той.

По-висока оценка не означава автоматично по-висок данък

В публичното пространство често се смесват две различни теми - актуализацията на данъчните оценки и размерът на данък сгради.

Дори оценките да бъдат увеличени, това не означава автоматично по-високо данъчно задължение. Размерът на данък сгради продължава да се определя от общинските съвети, които могат да променят промилите така, че частично или изцяло да компенсират увеличението на оценките.

Данъкът за второ жилище е отделен дебат

Паралелно с актуализацията на оценките продължава и дискусията за евентуално прогресивно облагане на второто, третото и всяко следващо жилище.

Според SORENDA Real Estate двете теми не бива да се разглеждат като една и съща реформа.

„Не е достатъчно да броим колко жилища притежава един човек. Един собственик може да има наследствен имот, жилището, в което живее, и стара къща на село, а друг да притежава един луксозен апартамент на стойност няколко милиона лева. Самият брой имоти невинаги е най-добрият критерий за справедливо данъчно облагане“, посочва Василев.

Според него по-логичен подход би бил облагането да отчита стойността и характеристиките на имота, а не единствено броя на притежаваните жилища.

Пазарът вече се намира в различен етап

Дебатът за данъчните оценки се случва в момент, когато жилищният пазар постепенно се нормализира.

По данни на Агенцията по вписванията, анализирани от SORENDA Real Estate, през второто тримесечие на 2026 г. броят на сделките в София намалява с 16,9% на годишна база, докато ипотечното кредитиране продължава да расте с 1,6%.

„Това показва, че не наблюдаваме срив на пазара, а промяна в неговата структура. Спекулативните покупки постепенно намаляват, а активни остават купувачите с реална жилищна потребност и дългосрочните инвеститори“, казва Василев.

Според него именно затова реформата на данъчните оценки трябва да се разглежда като част от по-широка модернизация на системата за облагане на недвижимите имоти, а не като инструмент за влияние върху пазара.

„По-актуалните данъчни оценки могат да направят системата по-справедлива и да увеличат приходите на общините. Развитието на пазара обаче продължава да зависи основно от доходите, достъпа до финансиране, строителните разходи, предлагането и инфраструктурата“, посочва Евгени Василев.

SORENDA REAL ESTATE е инвестиционен холдинг, изцяло фокусиран в реализирането на жилищни проекти с високо качество и подчертана добавена стойност за своите клиенти.