Българският имотен пазар, подобен на този в Чехия

Динамиката и измененията на имотните пазари на световно ниво влияят и върху българския пазар. Въпреки това, конкретните изисквания към строителството и типа апартаменти варират и се определят от локалния пазар и тенденциите в търсенето и инвестициите. Кои са новостите в сектора?

Nova City Group, строително-инвестиционна компания, която специализира в жилищно строителство и строителство на търговски сгради, анализира актуалната ситуация в България.

Инвестициите в България и от какво зависят те?

В България инвестициите главно зависят от района, целта на покупката и изискванията на потенциални купувач и инвеститор. В по-оживените райони, като Студентски град, например, основно се инвестира в двустайни жилища с цел отдаване под наем, тъй като основните наематели, а дори и купувачи са млади хора, без деца. Докато в по-скъпите райони се набляга на проекти с по-големи апартаменти и по-големи помещения в тях, с повече и по-луксозни детайли при завършване на общите части и пространството около сградите. Това оскъпява строителството, но купувачите са склонни да платят по-висока цена за по-високо качество и удобство.

Сравнение между инвестиции в България и други държави.

Докато у нас строителството варира спрямо района и целта на покупката, в Полша и Израел, например, преобладава търсенето на малки жилища с малки помещения, които са неприемливи за българския купувач. Тук тристайни жилища от 55 – 60 м2 са просто непродаваеми. Пазарът в Северна Америка е изцяло несравним с нашия. Партньорите на Нова Сити в Торонто, Канада са фокусирани изцяло върху строителството на къщи в периферията на града, за разлика от тези в САЩ, които купуват цели сгради, реновират ги и ги отдават под наем. Най-близък до българския пазар е този в Чешката република. Там търсенето и изискванията на купувачите са сходни.

Промените вследствие от пандемията.

Извънредната обстановка изключително променя поведението на инвеститорите както в България, така и в световен мащаб. С разрастването на концепцията за „хоум офис“ нуждата от бизнес и офис сгради намалява. Така и драстично намаляват сделките с отдаване под наем на офис площи, а продажби почти няма. Наемателите освобождават заеманите от тях помещения или намаляват площта им, а инвеститорите в строежа на подобни сгради се отдръпват. Инвеститорите в световен мащаб са много по-предпазливи и умерени. Този подход е нормален и се дължи на усещането за несигурност. Въпреки че, очакваният колапс на строителния пазар не се състоя, е много трудно да се предвиди какво ще се случи в бъдеще. Макар и предпазливи, инвестициите в ново строителство все още държат висок процент в сравнение с тези в старо строителство, като ценовата разлика между ново и старо строителство е 20%.

Къде грешим когато инвестираме?

Има няколко често допускани грешки при инвестциите в парцел за строителство. Често, много фактори, които влияят върху ценообразуването на земята, които често не се взимат предвид от продавача. Дори в наши дни не са редки случаите, в които се налага инвеститорът да изгражда допълнителна инфраструктура – 500м. водопровод, канализация, улица и др. Това е сериозна инвестиция, която трябва да се отчете при сформирането на продажната цена. Също така често собствениците изчисляват възможната разгърната застроена площ на бъдещата сграда и на тази база формират цената. Това е грешен подход, който често води до продължителен престой на пазара, понякога с години, на предлагания имот. Например, ако се предлага парцел от 1000 кв.м., който попада в зона СМФ (смесена многофункционална), коефициентът на интензивност за тази зона е 3,5, което означава, че бъдещото РЗП (разгърната застроена площ) може да е 3 500 кв.м. На тази база собственикът формира цената на имота, без да отчита факта, че тази РЗП понякога е недостижима поради засенчване, недостатъчни отстояния от вече съществуващи сгради, близост до детски заведения и много други фактори. И така често площта на бъдещата сграда е далеч от очакванията, а има и случаи, в които строителството е просто невъзможно.