Собственост и инфраструктурни проекти

Изграждането на инфраструктурни обекти е от изключително значение за развитието на българската икономика в условия на икономическа криза. Последните законодателни промени в България целят преодоляване на един от най–проблемните етапи в реализацията на големите инфраструктурни проекти – процедурите по отчуждаване. От 8 ноември 2010 г. са в сила промени в Закона за държавната собственост и в Закона за общинската собственост, които предвиждат изключения от общите правила за отчуждаване в случаите на изграждане на обекти от национално значение, в това число инфраструктурни обекти. В Закона за устройство на територията също се предвидени промени, които са в съответствие с изменените процедури.
Конфликтът между обществен и частен интерес
Една от първите предпоставки за осъществяването на мащабен инфраструктурен проект е наличието на права на собственост върху земята, върху която той ще бъде изграден. Когато става дума за линейни обекти като пътища, ЖП линии и тръбопроводи, които преминават през големи части от територията на страната, държавата се сблъсква с претенциите на множество собственици. Основавайки се на неприкосновеността на частната собственост, собствениците на имоти или се опитват да продадат имотите си на твърде висока цена, или се възползват от правото си на обжалване на заповедите за отчуждаване. Това води да значително забавяне на процедурите и на самата реализация на проектите. Собствениците имат конституционното право да обжалват актовете за отчуждаване и на практика много често се възползват от тази правна възможност. Атакуването им става най-често на две основания – основанието за отчуждаване и размерът на обезщетението. В първия случай собственикът изобщо се противопоставя на отчуждаването, като твърди, че е незаконно. В другия случай, който обхваща и огромния процент от отчуждителните дела, собственикът е приел, че ще изгуби собствеността си, но смята, че размерът на обезщетението му е несправедливо определен.
ри обжалването на административни актове действа правилото, че обжалването спира изпълнението. Така стотиците дела забавят изграждането на проектите с години, поставят пречка пред своевременната възвращаемост и отблъскват потенциални инвеститори.

Конституционни основи за отчуждаване
От правна гледна точка отчуждаването (експроприация) е отнемането на имущество, което е частна собственост, за обществени нужди. Според Конституцията, за да може да се осъществи отчуждаването, необходимо е да съществува обществена нужда, тя да не може да бъде преодоляна по друг начин, възможността за осъществяването й да е предвидена в закон и отчужденият собственик да получи обезщетение. По закон то трябва едновременно да бъде изплатено преди отнемането и да отговаря на действителната цена на конкретния имот.

Продължението в закона
Законите, които предвиждат отчуждаване, възпроизвеждат конституционните правила и задават начините за прилагането им. Процедурата по отчуждаване може да се раздели условно на два етапа – одобряване на устройствените планове и отчуждаване. При първата фаза се приема Подробен устройствен план (ПУП), от който е видна бъдещата застройка и кои имоти подлежат на отчуждаване. След това се издава заповед за отчуждаване, а след влизането й в сила се пристъпва към одобряване на инвестиционните проекти и издаване на разрешение за строеж. Едва след влизане в сила на това разрешение, изграждането на проекта може да започне. Един административен акт (като ПУП, заповедта за отчуждаване и разрешението за строеж) влиза в сила, когато срокът за обжалването му изтече, или когато е обжалван, но съдът е потвърдил неговата законност.

Новите законови разрешения
Поради изложените трудности Народното Събрание прие промени в Закона за държавната собственост и в Закона за общинската собственост, които предвиждат изключения от общите правила за отчуждаването в случаите на изграждане на инфраструктурни обекти от национално значение. Според приетите промени основанията за отчуждаване (едновременното наличие на обществена нужда и невъзможност за задоволяването й по друг начин) ще се установява още с ПУП, който ще е неразделна част от предложението за отчуждаване. По този начин с влизането в сила на ПУП ще се създаде по-висока сигурност, че предвидените в него отчуждавания ще се осъществят. При досегашния режим беше възможно да има одобрен план, но след успешно обжалване на последвалата заповед за отчуждаване, този план да се провали или да оскъпи прекомерно бъдещия проект. Според приетите промени при обжалване от страна собствениците на размера на обезщетението, няма да се стига до забавяне на процедурите, поради обстоятелството, че имотът ще се счита за отчужден от датата, на която инвеститорът преведе равностойното обезщетение.

ПУП могат да бъдат обжалвани от заинтересованите страни. Дори обаче собствениците на имоти, засегнати от плана да решат да обжалват ПУП, това няма да забави изпълнението на проекта, тъй като ПУП, за който е допуснато предварително изпълнение, ще дава същите (с някои маловажни изключения) права на инвеститора/изпълнителя на инфраструктурния проект, каквито дава влезлият в сила ПУП. Дори и одобрения, но още не влязъл в сила ПУП, за който е допуснато предварително изпълнение ще може да послужи като основание за започване на процедура по отчуждаване. С оглед защитата на частния интерес, строителството на обекта от национално значение ще може да стартира разбира се едва когато ПУП влезе в сила окончателно и има издадено разрешение за строеж. Така законодателят е постигнал баланса между частния и обществения интерес.

Когато заповедта за отчуждаване е обжалвана само по отношение на размера на обезщетението, това няма да спира изпълнението. Премахна се също така, необходимостта да се доказва собственост при одобряване на инвестиционните проекти за изграждане на обекти от национално значение, ако заповедта за отчуждаване вече е издадена. Така инвеститорът може да започне процедурата по одобрение на инвестиционния проект и подготвителните работи, докато текат евентуални обжалвания на заповедта за отчуждаването. За да се защитят интересите на собствениците, се предвижда те да получават обезщетение за времето, през което инвеститорът/държавата използват собствеността им преди влизането в сила на заповедта за отчуждаване.

Ако в срок от пет години от отчуждаването на имот за изграждане на национален обект все пак не е започнало изграждането му, бившите собственици ще имат възможност да поискат отмяна на отчуждаването.

При евентуална отмяна от съда на ПУП, който предвижда изграждане на национален обект, а новият план не засяга отчуждени вече имоти, правата на бившите собственици ще бъдат възстановени, чрез предвидената възможност да направят искане за отмяна на отчуждаването и респективно връщане на полученото вече обезщетение.

Може да се очаква, че новата уредба на отчуждаването ще премахне част от трудностите при изграждането на големите инфраструктурни обекти. Правната регулация е само една от предпоставките за бързо и устойчиво реализиране на инфраструктурните обекти.

За Волф Тайс
Създадена през 1957 г., Волф Тайс се е превърнала в една от водещите правни кантори в Централа и Източна Европа. Фокусът на дейността е върху международното корпоративно право. В дванадесетте офиса на фирмата, в Албания, Босна и Херцеговина, България, Хърватска, Чешката република, Унгария, Румъния, Сърбия, Словакия, Словения и Украйна работят повече от 300 адвокати, обслужващи местни и международни производствени и търговски фирми, както и такива в сферата на услугите, банки и застрахователни компании. Като съчетава правото с бизнес, Волф Тайс разработва задълбочени и конструктивни решения на базата на правното, фискалното и бизнес ноу-хау.

Спечелени награди

Ние сме съсредоточени върху спечелването на дела, а не толкова на награди. Но едното по естествен път води до второто. През годините сме спечелили многобройни награди, които последователно ни нареждат сред първите правни кантори в региона на Централна и Източна Европа.