Имотите в София: Ускорен растеж на цените

Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES

През първото полугодие наблюдавахме имотен пазар в столицата, характеризиращ се с много голямо търсене и недостатъчно предлагане. Това обяснява, както ускорения растеж на цените, така и забавянето в ръста на продажбите.

Проектите ново строителство стартираха по-бавно заради повишаващите се цени на материалите и трудностите с доставките, а тези от тях, които се предлагаха на пазара, осъществяваха активни продажби "на зелено". В допълнение, много от собствениците на имоти се изтеглиха от пазара заради високата инфлация и това допълнително намали предлагането.

Същевременно търсенето продължи да бъде подкрепяно от изгодно банково кредитиране и растящи доходи. Лихвените проценти по кредитите продължиха да спадат, а обемът новоотпуснати кредити - да нараства, поддържайки темповете от 2021 г. на растеж с около 40%.

Другите фактори, които влияят върху жилищния пазар, също продължиха да имат положително влияние – безработицата остана на ниски нива – около и под 5%, а доходите продължиха да нарастват - с около 10% средно за страната и 12% за София през първото тримесечие по данни на НСИ.

Войната и инфлацията дадоха допълнителен стимул на търсенето с цел инвестиция в сигурен актив, какъвто са имотите и на пазара се усети недостиг на жилища не само в София, но и във всички райони на страната. Предлагането, което съществуваше на вторичен пазар, дори във ваканционните курорти и в селата, силно намаля и в момента офертите, които излизат на пазара, често се продават за броени дни.

Всичко това доведе до ускоряващ се ръст на цените, който по данни на BULGARIAN PROPERTIES достигна 21% в София през второто тримесечие на 2022. Tова представлява най-бързото нарастване от 2008 г. насам.

Обеми продажби

Изчисленията на BULGARIAN PROPERTIES по данните на Агенцията по вписванията показват, че сделките с имоти в страната през 2-рото тримесечие бележат ръст само с 4.3% спрямо същия период на 2021 г. Това идва на фона на ръстове на обемите с около 30% през 2021 г. и с около 10% през първото тримесечие на 2022 г.

Забавяне на темпа на растеж на обемите сделки има и в София, където е регистриран ръст от едва 0.28% на годишна база след 30-процентно нарастване през 2021 г.

Тези данни отразяват както лекото охлаждане на интереса поради ръста на цените, така и - в много по-значителна степен - основната тенденция, която очертаваме за периода и която считаме за водеща - недостатъчното предлагане, което да отговори на наличното търсене.

През април и май месец се забелязва известен отлив от пазара и временен стрес от растящите цени и общата несигурност, но през месец юни оборотите се връщат на нормалните нива отпреди войната и инфлацията и се забелязва раздвижване на пазара, което ще се отрази в обемите продажби на Агенцията по вписванията на по-късен етап.

Средни цени и предпочитани жилища в София

Средната цена на закупените в София през второто тримесечие апартаменти по данни на BULGARIAN PROPERTIES е 1 425 евро/кв.м. при 1 345 евро/кв.м. през първото тримесечие и 1 175 евро/кв.м. година по-рано.

Това представлява рекорден ръст от 21% на годишна база – доста над очакваните нива за тази година и стойност, каквато не сме виждали от 2008 г. насам. За една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 250 евро, а само през второто тримесечие ръстът е с 80 евро/кв.м.

Най-големите увеличения на цените са регистрирани в края на 2021 г. и през 2022 г., като още от първото тримесечие на 2022 г. растежът се ускори от 10% в края на 2021 г. до 17% през първото тримесечие и 21% през второто.

В края на 2021 г. бяха достигнати цените от пика през 2008 г. и към момента жилищата в София се продават с около 160 евро/кв.м. над тези нива.

Средната обща цена на закупените апартаменти през 2-рото тримесечие нараства до 115 400 евро при 108 100 евро през първото тримесечие и 100 500 евро година по-рано.

Делът на закупените двустайни апартаменти нарасна до 63% от около 50% през предходни периоди. Това се случва за сметка на намаление на закупените тристайни и четиристайни апартаменти. Обяснението се крие в по-високите цени и по-малките бюджети, които се изискват при покупка на двустаен, както и с големия брой продажби с инвестиционна цел, при които търсенето е основно за двустайни жилища.

Достъпност на жилищата в София

Стойността на коефициента на достъпност на BULGARIAN PROPERTIES през първото тримесечие на 2022 г. е 1.19. Поради по-бързия растеж на цените на имотите от този на доходите в София, които по данни на НСИ и наши изчисления нарастват с 12% на годишна база, има известно покачване на стойността на коефициента.

Това означава намаляваща достъпност на жилищата. Въпреки това, тя остава на добри нива спрямо предходни периоди и особено спрямо пика през 2008 г. (3.4), с който период в момента имаме съпоставими цени и ръстове. Т.е. в момента за покупката на 1 кв.м. жилище в София са нужни около 1.2 средни месечни софийски заплати, докато през 2008 г. са били нужни 3.4 месечни заплати за покупката на същата площ.

Очаквания за жилищния пазар

Перспективите през следващите месеци са темпът на растеж на цените да се забави, тъй като вече се усеща известно разколебаване и охлаждане на интереса на купувачите над определени ценови нива.

Наред с това, следва да се отбележи стабилизирането на цените на материалите и активизиране на продажбите на проекти ново строителство. Очакваме с балансирането на пазара да се появи по-добро предлагане и на вторичен пазар, тъй като сега е отличен момент за продажба и все повече собственици осъзнават това.

В следващите месеци ще трябва да следим внимателно измененията на лихвените проценти по кредитите, които макар с очакване за повишение, едва ли ще усетят тази промяна през настоящата година.

Инфлацията явно трудно ще бъде овладяна и при запазващи се ниски лихвени проценти, тя ще продължи да въздейства върху жилищния пазар в положителна посока - поддържайки търсенето на високи нива.

Все повече икономически анализатори прогнозират забавяне на икономическия растеж и навлизане в период на рецесия и тези опасения постепенно изместват фокуса от инфлацията. Ако тези прогнози се окажат верни, неминуемо ще има отражение и върху активността на имотния пазар.

Това обаче ще дойде със забавяне в България. Към момента тук все още сме в период на растеж. Данните за БВП през първото тримесечие сочат 5% реален растеж на икономиката, а прогнозите са положителният растеж да се запази, макар и с по-бавни темпове. Следователно, можем да заключим, че жилищният пазар остава с положителни перспективи, поне в краткосрочен план.