Пазарният хит сред имотите

Последните два месеца няма сериозно движение на пазара на имоти у нас, показва анализ на „Сдружение брокери на имоти”. Оптимизмът в първото тримесечие на годината се смени с песимизъм, породен от политическата ситуация в страната. Традиционно през декември сделките стихват, предвид предстоящите празници.
В края на лятото цените стигнаха равновесие и се забелязваше повишена активност при купувачите, което бе продиктувано от активността на банките относно кредитирането. Друг фактор, който увеличи активността на имотния пазар през лятото, бяха инвестициите в жилищни имоти от страна на български емигранти, работещи в чужбина.
За жилищни имоти сделки се сключват основно с ипотечни кредити. Т.нар. „кешови клиенти-купувачи” са много малко и парите, с които купуват, обикновено са придобити от друга продажба, на друг техен имот. Други купувачи, разполагащи с налични пари в брой, са българи, работещи в чужбина, които се завръщаха в България през летния сезон с цел инвестиция в имот. Предпочитани са малки монолитни жилища (старо или ново строителство с Акт 16) от 50-60 кв.м. с добра локация.
Пазарът по морето е свит в сравнение с предходни години. Гъвкавостта на някои от банките в посока на по-прозрачни условия възвръща доверието на потребителите, които финансират покупката с ипотечен кредит, но много бавно. Такива потребители са предимно млади семейства с добри трудови доходи и държавни служители с доход над средния за страната, служители и собственици на частни фирми със стабилна и дългогодишна дейност.
Пазарът на земеделски земи е активен, като ценовите нива са от 300 до 600 лева/декар в зависимост от категорията на земята и местоположението. Предпочитат се земи, отдадени под аренда, при доходност от около 30 лева от 1 декар/годишно.
Относно пазара на наеми в Пловдив и София - логично той се активизира в края на август и началото на септември, когато студентите наемат жилища. Други клиенти-наематели в големите градове като Пловдив, например, са турски бизнесмени, които започват свой бизнес в България, разширяват мрежата си от офиси и производства/търговия/складове и на територията на страната ни.
Кой е пазарният хит?
Голям хит според някои членове на „Сдружение брокери на имоти” са земеделските земи. Сделките със земеделски земи отбелязват най-голям ръст в периода на кризата. Причините за ръста на сделките със земеделски земи са:
- ниската им цена (300 – 800 лева за декар или 30 стотинки до 80 стотинки за квадратен метър)
- интересът на Акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), чийто основен предмет на дейност е изкупуване на земеделски земи и комасацията им (обединяване в големи масиви), обработка или отдаване под аренда
- предоставяните държавни субсидии от Държавен фонд „Земеделие” на земеделските производители в общ размер на 536, 6 млн. лева, съгласно Закона за държавния бюджет за 2013 г.
В по-големите градове е трудно е да се каже, че има хит в бранша. По-скоро може да се каже, че има голямо разминаване между търсене и предлагане. Например, търсят се за закупуване и под наем ремонтирани малки жилища на комуникативни места, ново строителство с Акт 16 и в райони с добра инфраструктура. Предлагането на такива обекти обаче е повече от оскъдно.
В по-малките градове се купуват предимно жилища с издаден АКТ 16 и завършени „до ключ“.
По морето, ако може да се говори за хит, това са големи луксозни имоти – къщи и апартаменти, които под влиянието на кризата са загубили в някои случаи 30-40% от цената и наистина могат да се купят на цени далече под нивата от 2008 г. За Варна са хит имотите в крайморските части на район Приморски – Траката, Евксиноград, Ален Мак, кв. Виница, които, създадени като вилни зони за отдих, вече са се превърнали в локации за постоянно живеене и са атрактивни както за български, така и за чуждестранни граждани, най-вече руски. Огромен проблем при тези имоти остава инфраструктурата.
Като анти-хит анкетираните членове на „Сдружение брокери на имоти” определят панелните жилища и допълват, че докато до преди 1-2 години те бяха избягвани предимно от млади хора и чуждестранни купувачи, сега са пренебрегвани от почти всички. Много слабо е и търсенето на парцели за жилищно строителство срещу обезщетение от страна на строителните фирми. В момента на пазара се предлагат множество такива с много добри показатели, изискваният процент на обезщетение от страна на собствениците е спаднал до и под нива от преди 2005 г., но кандидатите само разглеждат документите и се отказват, притеснени от понижените цени, на които трябва да реализират готовите жилища.
Притесненията на инвеститорите в строителството се свързват и с липсата на свободен финансов ресурс, както и отказа на банките да финансират подобни проекти, определяни като рискови предвид инфлацията, постоянното оскъпяване на строителните материали, намаляването на пазарните цени. От своя страна купувачите пък предпочитат да закупят жилища с Акт 16, което означава, че инвестиционният процес следва да бъде доведен до край, жилищата – въведени в експлоатация и то с пари на строителя, едва след което може да се очаква възвръщаемост на направената инвестиция. Практиката да се купува „на зелено” остана в миналото (с малки изключение по Черноморието), което от своя страна означава, че инвеститорите не могат да разчитат на приходи в процеса на строителство от самите клиенти, а трябва сами да финансират построяването на цялата сграда, като инвестират около 200-300 евро/мв.к., каквато е себестойността на строителството. Да построят сградата за период от 1, 5 – 2 години, след което и евентуално да очакват купувачи. На практика строителството на една нова сграда с разгъната застроена площ от 1000 кв.м. би струвало около 200 000 – 300 000 евро, без цената на земята. Друг проблем при новото строителство е този с размерът на общите части към жилищата, които възлизат на около 20 и повече % от застроената площ на апартамента и водят до оскъпяване за крайния потребител.