Пазар на офис площи в София Q2 2023

Обемът на съществуващите офис площи клас А и Б в София достигна 2.510 млн. кв.м. през второто тримесечие на 2023, като около 60% от тях са разположени в пет основни столични района (Идеален център, бул. Цариградско шосе, бул.България, Бизнес Парк София и Хладилника), показва анализ на MBL.

Строителната активност се е повишила с около 20% на годишна база и се равнява на 242,000 кв.м към края на второто тримесечие на 2023. Почти половината (46%) строителни проекти се реализират в района на бул. Цариградско шосе и Хладилника.

Търсене

Пазарът на офиси в София регистрира положително нетно усвояване за периода от 18,000 кв.м за клас А офис площи и отрицателно от 3,200 кв.м за клас Б, което показва, че търсенето на офиси клас А значително преобладава през Q2 2023.

Според проучване на MBL, проведено през първото тримесечие на 2023 г. сред 100 офис наематели, 65% от участниците планират да увеличат броя на служителите си в близко бъдеще, докато само 23% прогнозират увеличение на офис площите си. Тези резултати и фактът, че 84% от отговорилите или прилагат хибриден модел на работа, или работят напълно дистанционно, показват, че търсенето на офис площи може да бъде повлияно негативно и да се забави през следващите няколко години.

Новоподписаните сделки за офиси за тримесечието възлизат на 27,000 кв. м.

Свободни площи

Свободните площи в офиси клас A и Б в края на второто тримесечие на 2022 г. възлизат на 422,000 кв.м. Измерени в процент, свободните площи представляват 16.8% от съществуващия офис фонд в столицата. Сравнен с предходното тримесечие, процентът е намалял с 0.4%, а на годишна база - с 0.9%.

Нецентралните райони продължават да имат най-много свободни площи (18.8%), тъй като там се намират и по-голямата част от офис сградите. Въпреки това най-значителното изменение в заетостта се наблюдава в широкия център.

Там наемите в повечето случаи са по-високи от тези в нецентралните зони, а в същото време много от офисите не могат да предложат на наемателите си толкова добри условия, каквито биха предоставили сгради извън центъра, което ги прави неконкурентноспособни и бавно измества предпочитанията на наемателите.

Към момента наличните офис площи, които се търгуват активно, както в съществуващите офис сгради, така и в сгради, които все още са в процес на изграждане, възлизат на приблизително 560,000 кв.м, отбелязвайки намаление с 11,000 кв.м в сравнение с предходното тримесечие. В момента, около 32% от всички налични площи на пазара в София, са разположени по продължението на бул.Цариградско шосе, следвани от кв. Хладилника и идеалния център с по равен дял от 11%.

Наемни нива

През второто тримесечие на 2023 г. не се отчитат значителни промени при наемните нива спрямо предходния период. Офертните наеми за клас А офис площи, с малки изключения, са от порядъка на €12.50 - €15.50 на кв.м в зависимост най-вече от местоположението, а в няколко централно разположени имота търсените наеми надхвърлят €16.0 на кв.м. Наемите от клас Б също не демонстрират големи промени. Най-често те варират между €8.5 и €10.5 на кв.м.

Пазарна прогноза

Пазарът на бизнес имоти постепенно се адаптира към нестабилните икономически условия през последните години, изразени най-вече чрез висока инфлация, повишени лихвени проценти по кредитите и забавяне при търсенето поради практики на дистанционна работа.

Тъй като хибридният работен модел се наложи на пазара на офиси след пандемията, компаниите вече нямат нужда от прекомерно големи офиси и търсят решения за тях. Наемането на по-малки офиси и/или преотдаването на излишните стават обичайна практика за класическите офиси. От друга страна се появява възможност за развитие на сегмента на споделени офис пространства, които да дават опция за по-гъвкави наемни условия.

Свръхпредлагането на офис площи и повишаващата се цена на дълга вече водят до повишена предпазливост на инвеститорите, което може да ограничи стартирането на нови проекти и да доведе до по-умерена строителна активност през следващите години.

По правило, доходността се изменя правопорционално на лихвените нива. Тъй като в момента те се повишават, очакванията са това да се отрази по същия начин и на доходността през следващата година.

Инвестиционна активност

Инфлационните нива започнаха да се успокояват и е малко вероятно централните банки да продължат агресивно да затягат паричната политика. В същото време условията за кредитиране в България все още са доста конкурентни въпреки заглавията, които настояват за предпазлив икономически оптимизъм. Въпреки това, след някои обнадеждаващи признаци на инвестиционна активност (около 30 милиона евро общ обем на сделки с офис площи) през първото тримесечие, второто не успя да регистрира никакви забележителни инвестиционни сделки.

Съвременните активи с правилната комбинация от качество на строителството, удобства и достъпност е вероятно винаги да се радват на по-висока заетост, наемни нива и инвестиционен апетит, докато активи с по-ниско качество и по-лошо местоположение е възможно да се принудят да преоценят търсените си условия в даден момент.

Въпреки че няма незабавен ефект, повишаването на лихвените проценти вероятно ще повиши и доходността. Тъй като глобалните икономики все още се страхуват от геополитическа и пазарна несигурност, има повече от една причина да очакваме повишаване на доходността от транзакциите. Въпреки това MBL остава позитивен по отношение на местния инвестиционен пазар на офиси, тъй като гореспоменатите колебания могат също така да привлекат нови инвеститори, примамени от по-високите нива на доходност и създавайки по-здравословна конкурентна среда за съществуващите играчи на пазара.